“Er ontstaat stilaan een nieuwe dynamiek”
De vastgoedsector ondergaat een enorme shift op het vlak van duurzaamheid, digitalisering, eigenaarschap en veranderende noden van gebruikers. Dat heeft uiteraard een impact op hoe residentiële gebouwen én werkomgevingen worden gefinancierd, gebouwd en ingericht. Bevoegd minister Matthias Diependaele gaat in gesprek met enkele vooraanstaande vertegenwoordigers uit de sector.
Tekst: Joris Hendrickx – foto’s: Kris Van Exel
Welke evoluties en uitdagingen zien jullie op het vlak van residentieel vastgoed?
Matthias Diependaele: “In Vlaanderen zullen we tegen 2050 zo’n 400.000 extra wooneenheden nodig hebben. Die zijn nodig om de gezinsverdunning en de migratie op te vangen. Er is bovendien een brede consensus dat we moeten proberen om onze schaarse open ruimte zoveel mogelijk te bewaren.”
Iwein Meyskens: “Sinds enkele jaren worden heel wat voormalige bedrijvensites herbestemd tot woonsite. Om de klimaatdoelstellingen te halen, zal een goede ontwikkeling van het residentieel vastgoed een grote hefboom kunnen zijn. Residentieel vastgoed draait overigens niet enkel om het economische rendement. Ook het sociaal-culturele en welzijnsaspect zijn belangrijk.”
Adel Yahia: “De residentiële markt in België is vandaag voornamelijk gebaseerd op eigen bewoning en kleine particuliere investeerders. Het gevolg is dat de rendementen op residentieel vastgoed zeer laag zijn en institutionele investeerders het moeilijk hebben om hiermee van start te gaan. Toch evolueren we stilaan richting een keerpunt. De lage rente en de lage rendementen op obligatieleningen zorgen ervoor dat het rendement op residentieel vastgoed steeds competitiever wordt. Bovendien zien jongeren vastgoed steeds meer als een dienst. Hierdoor ontstaat er meer ruimte voor institutionele spelers. Het komt erop aan om een goed evenwicht te vinden. België heeft immers een heel stabiele residentiële markt, net omdat er veel particuliere investeerders zijn.”
Gunter Egghe: “Ondanks de opkomst van wonen als een dienst blijven veel Vlamingen toch vasthouden aan het kopen van een huis. Je hebt dus twee bewegingen. Omdat er geen ruimte meer is om hier invulling aan te geven, zullen we samen andere modellen moeten vinden. Voor bepaalde grote ontwikkelingsprojecten is er ook de opportuniteit om in te zetten op duurzame collectieve oplossingen die ook tegemoetkomen aan de comforteisen van vandaag.”
Olivier Vuylsteke: “Voor wat de jongere generatie betreft die niet per se eigenaar meer wil zijn van vastgoed, zie ik zeker een opportuniteit. Er komt een dynamiek op gang waarbij bepaalde buurten in de steden worden herontwikkeld en die zorgt voor een residentiële markt met rendementen die ook interessant zijn voor institutionele investeerders. Dat zal ook de leefkwaliteit van die gebouwen ten goede komen.”
Iwein Meyskens: “De toekomstige generaties zullen steeds meer openstaan voor een woonplek met een collectieve tuin die goed geschakeld is aan gezonde publieke infrastructuur. Veiligheid en gezondheid worden ook steeds belangrijker. Professionele vastgoedontwikkelaars kunnen met een gedegen aanpak zeker het verschil maken op dat vlak.”
Dirk Paelinck: “Een andere groeipool is volgens mij de Europese Green Deal. Momenteel ligt de renovatiegraad tussen 0,4 en 1,2%. Dat wil men boosten naar 2,5 à 3%. De renovatiegolf die er hierdoor de komende vijf jaar komt, zal zowel voor bewoners als voor investeerders de kwaliteit verhogen. Daarbij komt inderdaad dat de jeugd vastgoed heel anders bekijkt, waardoor bijvoorbeeld cohousing ook voor investeerders aantrekkelijk wordt.”
Gezien de onzekerheid over de verdere evoluties zullen bedrijven zoeken naar gebouwen waar ze hun kantoren kunnen inrichten en waar er tegelijk uitbreidingsmogelijkheden zijn.
Sara Staels, Head of Workplace Strategy Cushman & Wakefield Design+Build
Gunter Egghe: “We zouden nog meer verschillende functies met elkaar moeten verbinden en synergieën moeten creëren om maximaal in te zetten op duurzaamheid. Zo zet onder meer Parijs al volop in op het fifteen minute city-concept, waarbij alle belangrijke functionaliteiten binnen de vijftien minuten bereikbaar zijn vanuit iemands woonplaats. Zo wordt residentieel wonen in de stad aantrekkelijker. In België daarentegen worden residentiële projecten nog te individueel benaderd. Hierdoor missen we kansen om de energietransitie sneller te realiseren.”
Matthias Diependaele: “Als beleidsmakers willen we daar zeker op inzetten. Zo lanceerden we in 2019 de Woningpas, waarin ook mobiliteit en ligging zijn opgenomen. Dat zorgde toen voor een heftige publieke reactie omdat veel mensen niet aanvaarden dat de overheid hen zegt waar ze moeten gaan wonen. Als overheid mogen we hierin niet te dwingend zijn. Hoewel veel jongeren inderdaad openstaan voor nieuwe woonvormen, tonen studies toch aan dat jonge gezinnen blijven kiezen voor een huis met tuin.”
Yves Sottiaux: “We mogen de invloed van de coronapandemie ook niet onderschatten. Deze heeft mensen terug meer richting het huis met tuin gedreven, weg van de steden. Hoelang die trend zal aanhouden, valt moeilijk te voorspellen.”
Adel Yahia: “Een groot stuk van de vraag zit duidelijk in studio’s en eenkamerappartementen, omdat de gezinsgrootte daalt. Steden willen vaak echter jonge tweeverdieners aantrekken en verplichten ontwikkelaars daarom om twee- en driekamerappartementen te bouwen. Bovendien is er een groeiende vraag om bestaande gebouwen te behouden en zo weinig mogelijk bij te bouwen. Net daarom kijken veel institutionele investeerders vandaag naar Belgisch vastgoed. De huurprijzen in België zijn vrij laag in vergelijking met onze buurlanden. Die prijzen zullen de komende jaren onder druk komen te staan. Duurzaamheid moeten we bovendien altijd bekijken in het kader van het totaal patrimonium. Nieuwbouw maakt immers slechts een klein deel uit van de totale markt. In Vlaanderen zijn er de laatste jaren veel incentives gelanceerd om de renovatie van het bestaande vastgoed vooruit te duwen. Het is daar dat het grootste verschil kan worden gemaakt. Vandaag is de kostprijs van wonen in een appartement in Brussel echter even duur als die van een villa op het platteland. De maatschappelijke kost van die villa is echter vele malen groter.”
Maarten Leën: “Het beleid was tot op heden gericht op eigenaarschap, maar door onder meer de afschaffing van de woonbonus is daar de laatste tijd verandering in aan het komen. Bouwen of kopen wordt voor veel doelgroepen ook onbetaalbaar. De verhuurmarkt in België wordt gezien als een groeimarkt. Deze markt is vandaag goed voor +/- 32%. De groei gaat zeer gestaag, maar zal net zoals in onze buurlanden meer en meer in balans komen met de koopmarkt.”
Wat is de impact van de digitalisering op de vastgoedsector?
Dirk Paelinck: “De opmars van proptech zien we door de hele cyclus van vastgoedontwikkeling, van het design tot het beheer ervan. De twee drivers van innovatie in de vastgoedsector zijn gebruikservaring en efficiëntie. De manier waarop deze de vastgoedsector beïnvloeden, is ook gekoppeld aan de Green Deal. Om de doelstellingen te halen die zich toespitsen op de vastgoedsector zullen we wel degelijk technologieën nodig hebben. Bovendien moeten bezoekers van een gebouw een goede gebruikservaring hebben. Momenteel staan we in Europa wat betreft de kwaliteit van die technologieën ver boven de VS.”
Gunter Egghe: “We moeten vandaag al vanaf het begin van het ontwerpproces rekening houden met het optimaliseren van de assets op vlak van energieverbruik, onderhoud en beheer. De digitalisering kan ons helpen om dat efficiënt te monitoren én te sturen. Dat komt ook de rendementen ten goede. De data die hieruit voortkomen, moeten nog meer beschikbaar worden gesteld en dienen uitgewisseld te worden met de omgeving. Zo zullen we meer vergaande optimalisaties kunnen realiseren op buurtniveau of zelfs nog grotere schaal. Een collectief breed investeringsprogramma en een collectieve visie bij onder meer het herontwikkelen van sites en gebouwen ontbreekt nog deels en wordt te individueel benaderd.”
Michael Moradiellos Del Molino: “De kostprijs van bouwmaterialen is op korte tijd enorm gestegen. Dat dwingt ons om een nieuwe relatie aan te gaan met onze gebouwen, zeker in steden. Dankzij de digitalisering en de uitwisseling van data zullen we gebouwen flexibeler gaan gebruiken en aanpassen om te werken, wonen en ontspannen. De data over de toegepaste materialen in die gebouwen zullen bovendien zorgen voor minder afval en meer hergebruik.”
Maarten Leën: “Het is belangrijk dat alle spelers hier al in een vroeg stadium rond samenkomen, ook wij als producent van bouwmaterialen. We krijgen steeds meer vragen van klanten om bijvoorbeeld services te bieden die aansluiten bij de mogelijkheden van BIM (Building Information Modeling). Dat levert tal van voordelen op: dalende kosten, transparantie, snelle communicatie, enz. Toch loopt België nog achter op zijn buurlanden. Er is nog enorm veel mogelijk. Denk maar aan het preventief uitvoeren van onderhoud dankzij het internet of things en het connecteren van sensoren en appartuur, of het gebruik van virtual reality bij dat onderhoud.”
Olivier Vuylsteke: “We merken dat de gebruikers van gebouwen steeds meer vragen naar een dynamische sturing van die gebouwen. In plaats van een statische sturing met instellingen die vooraf vast zijn geprogrammeerd, moet het gebouw zich steeds kunnen aanpassen aan het gebruik op dat moment.”
Adel Yahia: “De grootste transformatie zal van buiten onze sector komen. Veel spelers die vandaag niet actief zijn in de vastgoedsector kunnen hun innovaties toepassen op vastgoed en zo een groot competitief voordeel uitbouwen ten opzichte van de traditionele vastgoedspelers die vaak eerder conservatief zijn.”
Iwein Meyskens: “We kunnen veel leren van de procesindustrie, waar men al veel verder staat inzake transparantie en digitalisering. Dat wordt nu ook steeds meer toepasbaar op complexere gebouwen. De materialenketen in de vastgoedsector wordt zo steeds meer circulair. Maar er is dan wel nood aan goede platformen om al die data uit te kunnen wisselen en er slim mee aan de slag te gaan.”
Dirk Paelinck: “Momenteel zijn er wereldwijd 37 proptech unicorns. In het komende jaar zullen er dat meer dan 150 worden. Bovendien zijn mastodonten zoals Google, Microsoft en Amazon volop hun intrede aan het maken in de vastgoedmarkt. Dat geeft alvast een indicatie vanuit welke hoek de volgende grote innovatiegolf zou kunnen komen.”
Adel Yahia: “Dat houdt ook gevaren in. Als Europeanen zouden we op dat vlak meer initiatief moeten nemen en ons minder moeten vastpinnen op het beschermen van de privacy.”
Matthias Diependaele: “Dat gebeurt ook al. Zo heb ik zelf een Belgische app die via een toestel in mijn huis toelaat om allerlei waardes op te volgen. Er gebeurt heel wat innovatie in België, al lopen we momenteel wel nog achter op de grote spelers. Maar we zijn zeker niet kansloos.”
Dirk Paelinck: “We hebben een fantastisch ecosysteem in Europa met meer dan drieduizend start-ups. We moeten er echter wel voor beducht zijn dat die grote Amerikaanse spelers heel snel kunnen schakelen. De uitdaging voor de vele Belgische start-ups en scale-ups is dat zij veel meer moeite hebben om kapitaal te verzamelen. De bereidheid om te investeren in zulke concepten is maar liefst 34 keer zo groot in de VS.”
Adel Yahia: “We dienen samen te kijken op welke manieren we een tegengewicht kunnen bieden om ons eigen verhaal te creëren dat past binnen wat wij cultureel en op het vlak van privacy aanvaardbaar vinden. We moeten manieren vinden om zelf data te genereren en op basis daarvan sneller, efficiënter en duurzamer bouwen. We moeten dus durven om te blijven investeren.”
Olivier Vuylsteke: “Zelfs wanneer de positieve impact zeer duidelijk is en de vereiste investeringen relatief gezien gering zijn, hebben Belgische innovatieve spelers het nog moeilijk om een positie te veroveren in de vastgoedsector. Hopelijk zal corona wat dat betreft een accelerator zijn om innovatieve concepten sneller te lanceren en te laten doorgroeien op de Belgische en Europese markt.”
Yves Sottiaux: “België is zeer traditioneel als het op bouwen aankomt. We blijven bouwen zoals we dat honderd jaar geleden al deden. In Nederland daarentegen zijn prefabwoningen al heel normaal, en dat heeft ook een invloed op de digitalisering van de bouwsector daar. De bouw van een prefabwoning kan nu eenmaal gemakkelijker worden gedigitaliseerd dan een traditionele werf, waar het al eens kan regenen. Bovendien is er een zekere weerstand tegen digitalisering bij Belgische aannemers en werknemers op de werf.”
België is zeer traditioneel als het op bouwen aankomt. In Nederland daarentegen zijn prefabwoningen al heel normaal, en dat heeft ook een invloed op de digitalisering van de bouwsector daar.
Yves Sottiaux, Marketing Director Velux Belgium
Matthias Diependaele: “Toch wil ik niet te pessimistisch zijn. Voor sommige zaken moeten we inderdaad naar het buitenland kijken omdat men daar al verder staat. Maar die internationale connectiviteit is net een voordeel voor ons land. Bepaalde bouwmethodes – zoals de typische baksteen – hebben overigens te maken met de smaak van de klant en onze cultuur. Dat hoeft niet te betekenen dat de technologie niet mee evolueert.”
Maarten Leën: “Het is inderdaad cultuurgebonden. In Nederland maakt prefab 25% uit van de nieuwe woningen. In België is dat misschien maar 2%. Veel heeft te maken met dat Belgen een huis volledig naar hun eigen persoonlijke smaak willen. Toch hoeft de baksteen niet meer op de werf te worden gemetseld. Hij kan perfect in de prefabfabriek worden toegevoegd in de vorm van een strip. We zien overigens ook in België enkele mooie start-ups en initiatieven ontstaan rond modulair bouwen.”
Hoe kunnen we de vastgoedsector duurzamer maken?
Maarten Leën: “Als fabrikant hebben we een grote verantwoordelijkheid om CO2-neutraal te gaan produceren. Het is overigens onze plicht om duurzame en circulaire producten te ontwikkelen die kunnen worden hergebruikt of kunnen worden afgebroken om opnieuw als grondstof te dienen. De overheid mag beide evoluties zeker nog meer stimuleren en verplichten. Ik denk bijvoorbeeld aan een woningpas die alle duurzaamheidsscores van een woning weergeeft. We mogen ons niet enkel focussen op de EPB-eisen.”
Gunter Egghe: “Er is bovendien een opkomende trend waarbij investeerders en banken betere voorwaarden bieden wanneer een project aan bepaalde duurzaamheidseisen voldoet. Dat zal zeker een stimulans zijn om duurzaamheid ‘normaal’ te maken. Vandaag zit duurzaamheid in ons DNA en gaan we bij elk project vanuit dit principe van start.”
Maarten Leën: “Ook de duurzaamheid van de toegepaste materialen heeft een waarde. Men moet dus niet enkel kijken naar de aankoopprijs.”
Iwein Meyskens: “Om een echte shift te realiseren, zullen de spelregels moeten worden aangepast. De overheid heeft alvast heel wat richtlijnen opgesteld om duurzaam te bouwen. Ook de communicatie hierrond is helder. Wij als ontwerpers dienen dat vervolgens uit te leggen aan de klanten en hen hierover enthousiast te maken. De perceptie is immers meestal nog steeds dat het duurder is. Onze klanten hierin meekrijgen, is minstens even belangrijk als het afgeleverde project op zich.”
De lage rente en de lage rendementen op obligatieleningen zorgen ervoor dat het rendement op residentieel vastgoed steeds competitiever wordt.
Adel Yahia, Managing Director Immobel Belgium
Michael Moradiellos Del Molino: “Wij leggen ons intussen al vele jaren toe op circulariteit. In eerste instantie werkten we samen met de industrie rond de samenstelling en de recycleerbaarheid van producten. Maar intussen hebben we samen met ontwikkelaars en aannemers ook een algemene consensus bereikt over wat circulariteit inhoudt voor onze sector. Concreet houdt het in dat materialen telkens opnieuw moeten kunnen worden afgebroken en hergebruikt in gelijkaardige toepassingen in de sector. Bij het residentiële vastgoed ligt dat vaak nog moeilijk omdat zij vooral focussen op een lange levensduur van het gebouw op zich. In andere types van vastgoed is er wel al een duidelijke shift naar meer circulariteit. Investeerders en andere partners kijken vandaag echt naar de details op dat vlak en eisen dat we dat aantonen. Zeker veel van de grotere spelers willen enkel nog participeren in nieuwe gebouwen die in de toekomst haast geen afval meer genereren. Met de hedendaagse technologieën is er steeds meer mogelijk.”
Yves Sottiaux: “Als fabrikant moeten we volledig carbonneutraal worden. Dat is voor ons een strategische beslissing omdat we weten dat onze klanten in de toekomst enkel nog duurzaam zullen willen kopen. Als we tegen 2030 niet 100% duurzaam zijn, dan zullen we niet meer relevant zijn in de markt. We investeren hier dus volop in omdat we weten dat het een investering is in de toekomst van ons bedrijf. Dat rekenen we trouwens niet door aan de klant. Die moet immers zelf de juiste beslissing kunnen maken.”
Adel Yahia: “De overheid heeft een voortrekkersrol gespeeld door een goed kader te creëren. We komen nu op een kantelpunt waar de gebruikers ook resoluut voor duurzaamheid beginnen te kiezen. Er zijn systemen om de extra kostprijs daarvan te financieren op lange termijn, mét een terugverdieneffect. Er ontstaat dus een nieuwe economie waarin duurzaamheid betaalbaar wordt. Onze portefeuille zal hierdoor de komende jaren volledig CO2-neutraal worden. Als we hier niet in meegaan, dan zijn we ten dode opgeschreven.”
Maarten Leën: “Toch zal de industrie nog meer moeten worden verplicht. Zeker de zware industrie zal anders op korte termijn niet de nodige grote stappen zetten.”
Matthias Diependaele: “Vanuit het beleid willen we een maximale milieu- en klimaatwinst realiseren. Door echter té strenge regels op te leggen aan de grote vervuilers, zullen deze gewoon verhuizen naar landen waar ze verder kunnen vervuilen tegen een voor hen acceptabele productieprijs. En die producten moeten wij dan terug invoeren. Op die manier zullen we op wereldschaal nog steeds geen duurzame winsten kunnen boeken. Wij kunnen als overheid inderdaad de richting aangeven – zo hebben we zopas beslist om de drempel voor een korting op de roerende voorheffing te verhogen naar E20 – maar er moet ook niet altijd naar de overheid worden gewezen. Steeds meer premies en subsidies uitreiken, is onbetaalbaar. Binnen dertig jaar moet al ons patrimonium energieneutraal worden. Dat zal ons 112 à 115 miljard euro kosten. Dat geld moet van de burgers komen via belastingen. We mogen dus niet zoals in het verleden vervallen in een uitdeelpolitiek. Het kan niet de bedoeling zijn dat we winst gaan vergoeden. Een premie is slechts zelden de aanzet om de stap te zetten.”
Wordt bouwen volgens alle duurzaamheidsnormen op die manier niet onbetaalbaar, zeker voor jonge mensen?
Matthias Diependaele: “Ik maak me momenteel vooral zorgen over de grondstoffen die alsmaar duurder worden. We geven vanuit de overheid 4,5 miljard euro uit aan sociale woningen, maar de bouwsector is al overbevraagd. Dat zal de prijzen nog verder doen stijgen.”
Gunter Egghe: “Er moet wat dat betreft meer worden gekeken naar de volledige levensduur en het comfort, en niet enkel naar de bouwkost. Wanneer de toegepaste materialen beter kunnen worden gerecupereerd, hebben ze aan het einde van de levensduur ook een hogere waarde. Circulariteit van materialen moeten ook meegenomen worden als een waarde in de assets en het asset management.”
Maarten Leën: “Dat klopt, maar de initiële bouwkost moet ook betaalbaar blijven. De steeds strengere normen op gebied van isolatie, ventilatie en duurzaamheid hebben een grote impact op het totaalplaatje.”
Matthias Diependaele: “De huizenprijzen stijgen, maar de leencapaciteit van jonge mensen stijgt ook. Dat lijkt contradictorisch, maar toch is het ergens logisch. Als de huizen nu duurder verkocht worden, betekent dat dat iemand die prijs ook kan betalen en daar een lening voor krijgt.”
Dirk Paelinck: “We moeten toch ook kijken naar de segmentatie van wie zich dat nog kan permitteren.”
Yves Sottiaux: “De huizen worden steeds kleiner. Het is dus niet zozeer de totaalprijs die oploopt, maar wel de prijs per vierkante meter. Dat kleiner wonen is trouwens ook goed voor de duurzaamheid.”
Adel Yahia: “De grootste driver voor de betaalbaarheid zijn de lage rentevoeten. Als die zouden stijgen, zou de betaalbaarheid al zeer snel in gevaar komen. Gelukkig leent zo’n 90% van de modale Belgen aan een vaste rentevoet op lange termijn. Op die manier is de bestaande portefeuille van de Belg alvast beschermd. De toekomstige generaties zullen daarentegen wel met een probleem zitten als de rentevoeten stijgen.”
Iwein Meyskens: “Tenzij het product op zich meer waardevast wordt en mensen hierdoor intergenerationeel kunnen lenen. Dat hangt af van de kwaliteit van het vastgoed en hoe het wordt gebouwd.”
Matthias Diependaele: “Met intergenerationeel lenen zou ik toch voorzichtig zijn. Dat lijkt me enkel mogelijk voor de overheid.”
Iwein Meyskens: “Met levensloopbestendig wonen lijkt me dat wel mogelijk. Je bent dan geen fysieke eigenaar meer van een ruimte, maar een virtuele eigenaar. Je kan dan tijdens je leven verhuizen en toch eigenaar blijven. Op zich kunnen we het ons al inbeelden, en dat betekent dat het ook realiseerbaar is.”
Hoe zien jullie het kantoor van de toekomst?
Sara Staels: “Veel van onze klanten geven aan dat ze na corona, wanneer iedereen gewoon terug naar kantoor mag komen, meer flexibiliteit willen. Ze willen dat zowel in de huur van de ruimtes als in de inrichting ervan. Bovendien merken we een groeiende interesse in bijkomende diensten. Bedrijven willen hun medewerkers zo overtuigen om terug naar kantoor te komen. Dat zal zeker een impact hebben op de gebouwen. Zo zullen heel wat grotere bedrijven hun oppervlakte kunnen reduceren, maar de focus zal toch vooral op flexibiliteit komen te liggen. Daarnaast speelt bij de zoektocht naar nieuwe gebouwen ook de duurzaamheid een alsmaar belangrijkere rol. Bedrijven zien dat steeds meer als een investering in de toekomst. Het zal hen ook aantrekkelijker maken voor jong talent, want die zijn daar zeer gevoelig voor. In dat kader kijken bedrijven dus niet enkel naar het financiële plaatje.”
Adel Yahia: “Het kantoor van morgen zal een plaats worden waar mensen vooral met elkaar interageren en samen dingen creëren. Vanuit die basisgedachte zullen nieuwe ruimtes worden ontwikkeld. Op zich is dat een boeiende evolutie waarvan ik geloof dat ze tot een betere samenwerking en een hogere productiviteit zal leiden.”
Gunter Egghe: “De vraag is of de oppervlaktes zullen wijzigen. Ik verwacht vooral een shift in de functionaliteiten. Hoewel mensen minder dagen aanwezig zullen zijn op kantoor is er bijvoorbeeld nog steeds ruimte nodig om interactief samen te werken.”
Sara Staels: “De focus ligt in de eerste plaats op wat men moet voorzien op het vlak van inrichting om de mensen terug naar het kantoor te trekken en tegelijk de cultuur, de teamconnectie, de innovatie en de creativiteit te bevorderen. In tweede instantie kijkt men pas of dat dan wel of niet een reductie inhoudt qua oppervlakte. Het thuiswerken was trouwens al aan het opkomen voor corona. Toen gebruikte men de kantoorcapaciteit gemiddeld voor zo’n 60 à 70%. De plotse toename van het thuiswerken in het afgelopen jaar zal zeker voor de grotere bedrijven mogelijk een reductie in oppervlakte betekenen, maar dat is dus zeker niet het uitgangspunt. Bovendien willen veel bedrijven vooral ook flexibiliteit. Gezien de onzekerheid over de verdere evoluties zullen zij zoeken naar gebouwen waar ze hun kantoren kunnen inrichten en waar er tegelijk uitbreidingsmogelijkheden zijn qua coworking, gemeenschappelijke diensten, enz.”
Olivier Vuylsteke: “Het lijkt me ook sectorafhankelijk te zijn. Sommige bedrijven kunnen veel van thuis uit blijven werken, terwijl andere ondernemingen echt wel oppervlakte nodig hebben voor vergaderruimtes, brainstormhoeken en ontmoetingsplekken.”
Maarten Leën: “Ik verwacht zelfs dat veel bedrijven terug zullen afstappen van het thuiswerken. Je mag niet onderschatten wat de impact daarvan is op het welzijn van medewerkers. Bedrijven zullen een gezond evenwicht moeten vinden en een goed beleid moeten uitstippelen.”
Olivier Vuylsteke: “Men beseft intussen inderdaad dat het kantoor cruciaal blijft voor de cultuur, de samenhorigheid, de creativiteit en de kennisuitwisseling. De meeste bedrijven zullen daarom naar een hybride en flexibel model gaan. De impact op de oppervlaktes zal daarom relatief beperkt blijven.”
Matthias Diependaele: “De pandemie heeft ons op een andere manier leren kijken naar werken. Men realiseert zich nu dat het niet enkel puur werken en geld verdienen is, maar dat ook het sociaal contact en het deel uitmaken van iets belangrijke meerwaarden zijn. Dat is op zich een positieve evolutie.”
Iwein Meyskens: “Uit analyses rond activity based design weten we dat diverse plekken op kantoor een ander uitrustingsniveau nodig hebben, afhankelijk van de activiteit. Er moet een goede mix zijn.”
Sara Staels: “De focus moet alleszins liggen op welzijn en beleving. Flexibiliteit is daarbij zeer belangrijk. Studies tonen aan dat de productiviteit daalt wanneer je meer dan twee dagen per week thuis werkt. Voor de andere drie dagen moet het kantoor dus optimaal voorzien zijn, zodat men zich daar goed voelt, creatief en productief kan zijn én kan connecteren.”
Dirk Paelinck: “Het kantoor van de toekomst zal collaboratief en flexibel zijn, beheerd door technologie die de eindgebruiker centraal stelt. Daarnaast zal het dienen te beantwoorden aan de nieuwe vereisten van duurzaamheid. Wij zien nu al dat meer dan de helft van de bedrijven expliciet de vraag stelt naar de ecologische voetafdruk van het gebouw waarin ze zouden huren. De vraag naar flexworkspace zal exponentieel toenemen, net zoals de vraag naar meer flexibiliteit in de leasecontracten en de ruimtes.”